Con il decreto legge Salvacasa ora in conversione parlamentare, aumentano i costi dei Loft a Milano. Le insidie nascoste da non sottovalutare prima dell’acquisto di un immobile
La moda tutta newyorkese dei loft prende piede anche nelle aree ex industriali di Milano dove, il glamour dell’architettura oltreoceano invade la città con ex capannoni trasformati in alloggi di classe. Da quando però si è scoperto che oltre al così tanto ricercato glamour che questi loft possono offrire a un single o al massimo a una coppia, tali immobili presentano anche problemi, la corsa all’acquisto che si registrava a inizio millennio a Milano è rallentata, seppur la domanda rimane interessante.
E tale domanda potrebbe ora aumentare in prospettiva del “decreto Salva-Casa” che potrebbe aumentare le leggi sui cambi di destinazione, agevolando burocraticamente il passaggio da immobile strumentale a residenziale. Ma quali sono le insidie che si celano dietro l’acquisto di un loft a Milano? Scopriamolo.
Loft a Milano: cosa sapere prima di acquistare
Parlando di loft, il notaio milanese Filippo Salvo, in un’intervista rilasciata al Corriere della Sera sull’argomento, ha dichiarato che: “I loft in vendita sono o di categoria catastale C3, quindi a destinazione produttiva, artigianale, commerciale, o di una categoria catastale A, ovvero residenziale. Nel primo caso non ci sono particolari problemi per l’acquisto purché l’acquirente abbia ben presente che non sta comprando una casa, non potrà avere la residenza nell’immobile e non avrà diritto alle agevolazioni prima casa”.
Nel secondo caso, invece, continua il notaio: “Se l’immobile è già accatastato come abitazione il discorso si fa più complesso perché bisogna valutare come è avvenuto a suo tempo il cambio di destinazione. Per questo il mio consiglio è quello di chiedere preliminarmente a un professionista di accedere agli atti riguardanti l’immobile per verificare se il cambio di destinazione è stato effettuato senza opere e quindi senza pagamento di oneri al Comune, oppure se la modifica è avvenuta con opere e oneri”.
La differenza, come spiega ancora il notaio milanese, non è da sottovalutare perché: “Il cambio senza opere presuppone che il loft avesse già tutte le caratteristiche come residenza ancor prima dell’accatastamento, atte a consentire la permanenza di persone. E se così fosse una qualsiasi modifica apportata all’immobile dall’acquirente comporterebbe comunque il pagamento degli oneri non versati dal precedente proprietario. Mentre, se il cambio di destinazione è avvenuto con opere e oneri, si tratta di una normale transazione su immobile residenziale, senza, quindi, alcuna criticità”.
I problemi fiscali
Secondo sempre il notaio Salvo nell’acquisto di un immobile C3 potrebbero esserci dei problemi fiscali. Tra queste:
- Le imposte, molto più alte rispetto a quelle di una prima casa. Se si acquista da un privato l’imposta di registro è del 9% anziché del 2%. Ma non va meglio se, invece, a vendere è un’impresa in regime di iva. In questo caso l’imposta è addirittura del 22% e non del 4% come per le prime case.
- Mutuo non residenziale è più elevato e non dà diritto alla detrazione degli interessi.
- Niente esenzione da Imu.
- Nessun diritto alle tariffe prima casa per l’elettricità.
- Prezzo di vendita: pagare un magazzino come se fosse un appartamento non ha molto senso.
- Assicurazione: una volta acquistato l’immobile è meglio non fidarsi di assicurazioni sulla possibilità di un cambio di destinazione giusto dopo. Questo perché al rogito si pagano più tasse e dopo bisogna pagare parcelle dei professionisti e oneri. Tutto questo ha senso solo se il prezzo è molto scontato rispetto a quello di una residenza.
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Accorgimenti prima di comprare
Da tenere sempre in considerazione prima di acquistare un loft è se il prezzo di un C3 è in linea con quelli di un magazzino e non di una casa. E’ buona norma valutare, prima, a quali scopi era destinato a suo tempo l’immobile se si ha l’idea di cambiare destinazione. Ad esempio, conclude il notaio Salvo al Corriere: “Se si compra un capannone un tempo occupato da una carrozzeria sarà necessario, prima di cambiare destinazione, valutare se il sottosuolo non sia impregnato di vernici tossiche”.
