Con l’aumento dello smart working e delle attività professionali svolte da casa, molti proprietari stanno trasformando i propri appartamenti in uffici o studi professionali.
Una scelta apparentemente innocua, ma che può avere conseguenze significative sulle spese condominiali. Infatti, modificare la destinazione d’uso della propria abitazione non è solo una questione burocratica: implica un ricalcolo delle tabelle millesimali e potenzialmente un aumento dei contributi da versare al condominio.
La legge prevede criteri precisi per stabilire quando questo cambiamento comporta maggiori oneri, e il processo per aggiornare le tabelle richiede passaggi formali che coinvolgono tecnici, amministratore e assemblea condominiale. Comprendere questi meccanismi è fondamentale per evitare sorprese e gestire correttamente la trasformazione del proprio immobile.
Quando il cambio d’uso impatta sulle tabelle millesimali
La semplice trasformazione di un appartamento in ufficio non comporta automaticamente un aumento delle spese condominiali. Ciò che conta davvero è l’impatto effettivo che questa modifica ha sul valore proporzionale dell’immobile rispetto all’intero edificio. Secondo la normativa vigente, le tabelle millesimali devono essere aggiornate solo quando la variazione supera il venti per cento del valore originario.
Questo calcolo viene effettuato da un tecnico abilitato mediante una perizia che valuta diversi parametri, tra cui i cosiddetti “coefficienti di destinazione”. Un ufficio, infatti, tende a utilizzare in modo più intensivo le parti comuni: l’ascensore viene sfruttato con maggiore frequenza per clienti e fornitori, l’androne condominiale diventa un punto di passaggio continuo, il riscaldamento centralizzato resta acceso anche durante il giorno.
Questi fattori incidono concretamente sul consumo delle risorse condominiali e giustificano, quando superano la soglia del venti per cento, un adeguamento della quota spettante al proprietario. È importante sottolineare che senza una perizia tecnica certificata, nessun amministratore può procedere unilateralmente ad aumentare le spese.
Come funziona l’approvazione delle nuove tabelle
L’aggiornamento delle tabelle millesimali richiede un iter formale che passa necessariamente dall’assemblea condominiale. Una volta ottenuta la perizia che certifica la variazione superiore al quinto, il proprietario dell’unità modificata o l’amministratore deve sottoporre la questione all’assemblea. La maggioranza necessaria per approvare le modifiche dipende dal tipo di tabelle in vigore: se si tratta di tabelle assembleari, redatte secondo i criteri di legge, è sufficiente la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.
Se invece le tabelle sono contrattuali, ovvero stabilite con l’accordo unanime iniziale di tutti i condomini, serve nuovamente il consenso di tutti per modificarle. Qualora l’assemblea non riesca a deliberare, il singolo interessato può rivolgersi all’autorità giudiziaria che, verificata la correttezza della perizia, può imporre l’aggiornamento con sentenza. Un aspetto cruciale da ricordare è che le nuove tabelle producono effetti solo dal momento della loro approvazione formale: non esistono aumenti retroattivi.
Chi trasforma il proprio appartamento continua a pagare secondo le vecchie tabelle fino all’aggiornamento ufficiale, e deve inoltre sostenere personalmente i costi della perizia tecnica e della revisione.
