Negli ultimi anni il ruolo dell’amministratore di condominio è stato al centro di numerose discussioni legali, soprattutto riguardo al compenso e alla gestione delle spese comuni.
Una recente sentenza ha fatto emergere un principio chiaro: il diritto a ricevere il compenso non è automatico, ma dipende dall’approvazione dell’assemblea sui conti e sulle attività svolte.
Questo significa che, anche se l’amministratore ha lavorato regolarmente e gestito le operazioni quotidiane, non può considerare acquisito il pagamento senza un via libera formale dei condomini. La decisione mette in evidenza l’importanza della trasparenza, della documentazione accurata e del rispetto delle procedure assembleari. Allo stesso tempo, offre ai condomini uno strumento per controllare meglio le spese e la gestione del condominio.
Il principio della necessaria approvazione assembleare
Il compenso dell’amministratore di condominio dipende strettamente dall’approvazione del rendiconto da parte dell’assemblea. La Corte di Appello di Napoli ha ribadito che il diritto dell’amministratore al compenso sorge soltanto dopo che l’assemblea condominiale ha esaminato e approvato il rendiconto annuale, che include tutte le entrate e le uscite dell’anno, comprese le somme destinate al compenso professionale.
Anche se l’amministratore ha svolto regolarmente le attività ordinarie o straordinarie, senza l’approvazione formale il pagamento non può considerarsi dovuto né esigibile. Questo orientamento consolida un principio già presente nella giurisprudenza: l’assemblea detiene il potere esclusivo di ratificare le spese comuni, e il compenso dell’amministratore rientra tra queste. Di conseguenza, eventuali somme già percepite potrebbero dover essere restituite se la delibera manca o non è stata approvata.
Per i condomini, questa regola rappresenta uno strumento di trasparenza e controllo sulla gestione finanziaria, mentre per gli amministratori costituisce un monito a rispettare le procedure e a garantire la regolarità dell’incarico e del rendiconto per evitare controversie o richieste di restituzione.
Implicazioni pratiche per amministratori e condomini
Trasparenza e regolarità nelle delibere diventano strumenti essenziali per una gestione condominiale efficace. La sentenza impone agli amministratori un livello maggiore di rigore: devono verificare la validità del proprio incarico, assicurarsi che il compenso sia stato deliberato e che il rendiconto annuale sia presentato e approvato dall’assemblea. In mancanza di questi passaggi, anche somme già incassate potrebbero dover essere restituite, con conseguenze economiche e legali rilevanti.
Per i condomini, la decisione rappresenta uno strumento di tutela concreto: l’assemblea può rifiutare l’approvazione del rendiconto o del compenso, richiedendo eventualmente la restituzione delle somme percepite indebitamente. È quindi fondamentale che il rendiconto sia chiaro, completo e trasparente, e che il compenso dell’amministratore sia coerente con le prestazioni effettivamente svolte.
Nella pratica, il regolamento condominiale dovrebbe definire chiaramente le modalità di approvazione del rendiconto e del compenso, mentre l’amministratore dovrebbe presentare una relazione dettagliata delle attività annuali. I condomini, da parte loro, devono partecipare attivamente alle assemblee, chiedere spiegazioni e votare consapevolmente. Questo approccio favorisce una gestione più trasparente, riduce i contenziosi e responsabilizza tutte le parti coinvolte.
